Financement BFR marchand de biens en SASU : décryptage des refus en comité liés...
En savoir plusPrêt relais en 7 étapes : guide essentiel avant la rentrée
Vendre et acheter simultanément sans subir la double charge financière ni rater votre calendrier
Vous avez trouvé le bien idéal mais votre logement actuel n’est pas encore vendu : sans prêt relais, vous risquez de perdre l’opportunité ou de supporter deux crédits simultanément. Ce mécanisme de financement transitoire concerne chaque année des dizaines de milliers de ménages en mobilité résidentielle, et pourtant la majorité confond ses variantes, sous-estime la durée réelle de portage ou découvre trop tard le coût d’une franchise totale. Ce guide détaille les 7 étapes concrètes pour sécuriser votre transition immobilière avant septembre.
Étape 1 : comprendre le mécanisme
Le prêt relais est un crédit de courte durée, généralement 12 à 24 mois, qui vous avance une partie de la valeur estimée de votre bien actuel pour financer l’acquisition du suivant. La banque se rembourse lorsque la vente est effective, ce qui vous évite d’attendre la signature définitive chez le notaire pour concrétiser votre achat.
Le montant accordé représente en règle générale entre 50 % et 80 % de la valeur expertisée du bien à vendre, jamais 100 %. Cette décote protège l’établissement prêteur contre une éventuelle baisse de prix lors de la mise en vente, et vous protège aussi contre un endettement excessif.
- Prêt relais sec : utilisé quand le prix du nouveau bien est inférieur ou égal au produit de la vente, aucun crédit complémentaire n’est nécessaire
- Prêt relais adossé (ou jumelé) : couplé à un crédit immobilier classique quand le nouveau bien coûte plus cher que l’ancien
- Prêt relais avec franchise totale : vous ne payez ni capital ni intérêts pendant la durée du relais, mais les intérêts sont capitalisés et le coût final est plus élevé
- Prêt relais avec franchise partielle : vous payez les intérêts chaque mois mais ne remboursez le capital qu’à la vente
Étape 2 : évaluer votre bien
La valeur retenue par la banque repose sur une estimation fiable, pas sur votre prix de vente souhaité. Faites réaliser au minimum 2 estimations : une par un agent immobilier, une par un notaire via l’outil de référence des valeurs immobilières (base DVF), afin de disposer d’une fourchette crédible.
Un écart supérieur à 10 % entre vos estimations doit vous alerter. La banque retiendra systématiquement l’estimation la plus prudente, et un bien surévalué allonge la durée de vente, ce qui augmente le coût total du relais.
- Demander un avis de valeur à 2 professionnels distincts
- Consulter les transactions récentes comparables sur la base DVF (service public)
- Anticiper une décote de 10 % à 20 % par rapport au prix affiché pour sécuriser le plan de financement
Étape 3 : calculer la double charge
Tant que votre bien n’est pas vendu, vous supportez potentiellement deux charges : les mensualités du prêt relais (intérêts en franchise partielle) et celles du nouveau crédit immobilier si le relais est adossé. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose un taux d’effort maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, ce qui s’applique aussi à cette période transitoire.
Concrètement, si vos revenus nets mensuels sont de 4 500 euros, votre charge totale de remboursement ne peut pas dépasser 1 575 euros par mois, toutes échéances confondues. Intégrez dans ce calcul la taxe foncière du bien conservé et les éventuels frais de copropriété pour éviter toute mauvaise surprise.
- Lister toutes les charges fixes pendant la période de portage : intérêts du relais, mensualité du nouveau prêt, taxes, charges de copropriété
- Vérifier que le taux d’effort reste sous 35 % même en cas de vente retardée de 3 à 6 mois
- Prévoir une épargne de précaution couvrant au minimum 3 mois de double charge
Étape 4 : choisir entre relais sec et adossé
Le relais sec convient lorsque vous vendez un bien de valeur supérieure ou égale à celui que vous achetez, par exemple lors d’un départ en province après une carrière en Ile-de-France. Vous n’avez alors qu’un seul prêt à gérer, le relais, et le remboursement intervient intégralement à la vente.
Le relais adossé est le cas le plus fréquent : vous achetez plus grand ou plus cher, et le relais ne couvre qu’une partie du prix. Un crédit immobilier classique complète le financement, avec des mensualités qui démarrent immédiatement. Le choix entre ces deux formules conditionne votre budget mensuel pendant toute la durée de transition.
- Relais sec : une seule ligne de crédit, remboursement in fine, adapté quand le nouveau bien coûte moins cher
- Relais adossé : deux lignes de crédit, mensualités immédiates sur le prêt long terme, adapté quand le nouveau bien coûte plus cher
- Dans les deux cas, la durée maximale du relais est généralement plafonnée à 24 mois
Étape 5 : constituer le dossier bancaire
Le dossier de prêt relais exige les mêmes pièces qu’un crédit immobilier classique, auxquelles s’ajoutent les justificatifs spécifiques à la vente en cours. La banque veut s’assurer que le bien est effectivement mis en vente et que le prix demandé est cohérent avec le marché.
Un dossier complet et bien structuré permet une mise en place du financement en 5 à 7 jours ouvrés après accord de principe. Tout document manquant repousse ce délai et peut compromettre votre calendrier d’acquisition.
- Pièces d’identité, avis d’imposition des 2 dernières années, 3 derniers bulletins de salaire
- Tableau d’amortissement du crédit en cours sur le bien à vendre
- Estimations du bien à vendre (2 avis de valeur minimum)
- Mandat de vente signé ou compromis de vente si un acheteur s’est déjà positionné
- Compromis ou promesse d’achat du nouveau bien
- Relevés de comptes bancaires des 3 derniers mois
Étape 6 : sécuriser l'assurance emprunteur
Le prêt relais, même de courte durée, exige une assurance emprunteur couvrant au minimum le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez choisir librement votre contrat d’assurance via une délégation, à tout moment et sans frais, à condition que les garanties soient au moins équivalentes à celles proposées par la banque.
Sur un relais de 200 000 euros sur 18 mois, l’écart entre le contrat groupe bancaire et une délégation compétitive peut représenter plusieurs centaines d’euros d’économie. Comparer les offres est d’autant plus pertinent que la durée courte du relais rend chaque point de taux d’assurance proportionnellement plus visible.
- Garanties minimales obligatoires : décès et PTIA
- Droit à la délégation d’assurance à tout moment (loi du 28 février 2022)
- Comparer au minimum 3 offres avant de signer
- Vérifier la quotité assurée : 100 % sur chaque tête pour les co-emprunteurs est recommandé
Étape 7 : anticiper la sortie du relais
La sortie du prêt relais intervient au moment de la vente effective de votre bien, lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le notaire verse directement à la banque le capital restant dû sur le relais, et le solde vous revient. Si la vente n’intervient pas dans le délai prévu, certaines banques accordent une prolongation de 6 à 12 mois, mais à des conditions souvent moins favorables.
Le scénario à éviter absolument : arriver au terme du relais sans avoir vendu. Dans ce cas, la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital, ce qui peut contraindre à une vente précipitée à prix décoté. Pour prévenir ce risque, fixez un prix de vente réaliste dès le départ et ajustez-le si aucune offre sérieuse n’arrive dans les 3 premiers mois.
- Fixer un prix de vente aligné sur les estimations dès la mise en vente
- Prévoir une clause de révision du prix à 3 mois si aucune offre n’est reçue
- Vérifier les conditions de prolongation du relais dans le contrat initial
- Anticiper les frais de remboursement anticipé du crédit en cours sur le bien vendu
Les erreurs fréquentes à éviter
La première erreur est de surévaluer son bien pour obtenir un relais plus élevé : la banque appliquera sa propre décote, et un prix trop haut retardera la vente. La seconde est de négliger la franchise totale, séduisante en apparence car elle supprime les mensualités, mais qui capitalise les intérêts et augmente significativement le coût final du relais.
Troisième piège courant : oublier que le prêt relais n’est pas un droit automatique. La banque analyse votre solvabilité globale, la liquidité du marché local et la qualité du bien à vendre. Un bien atypique ou situé dans une zone à faible demande peut entraîner un refus ou une quotité de financement réduite à 50 %.
- Ne jamais surévaluer le bien à vendre pour gonfler le montant du relais
- Comparer le coût réel entre franchise totale et franchise partielle sur la durée estimée de portage
- Vérifier la liquidité du marché immobilier local avant de s’engager
- Ne pas confondre accord de principe et offre de prêt définitive
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SOURCES OFFICIELLES & RÉFÉRENCES RÉGLEMENTAIRES
Pour garantir la conformité et la précision de nos analyses, nous nous basons exclusivement sur les textes officiels :
- HCSF, décision D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (taux d'effort 35 %)
- Service-public.fr, fiche pratique sur le prêt relais immobilier
- Legifrance, loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine) sur la résiliation de l'assurance emprunteur
- ACPR Banque de France, recommandation sur les pratiques commerciales en matière de crédit immobilier
- Notaires de France, base de données des valeurs immobilières et estimations
Note légale : SOFICCA (LBA Investissements SARL) est enregistré à l’ORIAS sous le numéro 23003179.
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