Financement Marchand de Biens

Le prêt in fine est une structure de remboursement où vous ne payez que les intérêts pendant la durée de l’opération. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l’échéance, lors de la revente du bien. Cette structure est particulièrement adaptée aux marchands de biens car elle préserve votre trésorerie pendant les travaux.

Les marchands de biens bénéficient d’un régime fiscal dérogatoire : droits d’enregistrement à taux réduit (2-3 % au lieu de 5,80 % pour un acquéreur classique), conditionnés à la prise d’un engagement de revente dans les délais légaux prévus à l’article 1115 du CGI. Cet avantage doit être anticipé et formalisé dès l’acte d’acquisition.

La TVA sur marge s’applique lorsque le vendeur initial n’a pas récupéré la TVA lors de son acquisition (bien détenu depuis plus de 2 ans, particulier, etc.). Dans ce cas, la TVA est calculée uniquement sur la plus-value réalisée par le MDB — et non sur le prix de vente total. C’est un avantage fiscal significatif qui peut représenter plusieurs points de rentabilité nette.

L’article L 242-1 du Code des assurances impose la souscription d’une assurance Dommage-Ouvrage à tout maître d’ouvrage qui fait réaliser des travaux relevant de la garantie décennale. En tant que marchand de biens effectuant des travaux de rénovation lourde, vous êtes juridiquement maître d’ouvrage. L’absence de DO expose à des sanctions pénales et bloque la revente.

La pré-étude de faisabilité est réalisée sous 48 h ouvrées. L’accord de financement définitif est obtenu sous 2 mois environ, selon la complexité de l’opération, la qualité du dossier et les délais propres aux établissements financeurs. Un dossier complet et bien structuré dès le départ réduit significativement les allers-retours.

Oui. La SAS dédiée à l’activité marchand de biens est requise par les financeurs spécialisés en opérations professionnelles. Elle permet d’isoler le risque de chaque opération, de présenter une comptabilité claire et d’accéder au régime fiscal MDB. Si vous n’en disposez pas encore, SOFICCA peut coordonner la création du projet de statuts avec votre conseil.

Si l’engagement de revente pris lors de l’acquisition n’est pas respecté dans les délais légaux (article 1115 du CGI), l’administration fiscale peut remettre en cause le bénéfice des droits réduits. Dans ce cas, les droits classiques (5,80 %) sont rappelés en intégralité, majorés de pénalités et d’intérêts de retard. Ce risque doit être anticipé dans le prévisionnel et le plan de financement.

Oui, sous réserve d’éligibilité. Le financement des travaux peut être intégré en tranches libérées à l’avancement du chantier, sur présentation des justificatifs (devis, factures d’avancement). Cette option doit être structurée dans le plan de financement initial pour éviter les délais supplémentaires en cours d’opération.

SOFICCA intègre dans le prévisionnel les stratégies de valorisation compatibles avec votre opération : division de lot (découpe d’un immeuble en appartements individuels pour maximiser la valeur unitaire), changement de destination (local commercial transformé en habitation ou inversement), surélévation (création de surface habitable supplémentaire). Ces techniques sont chiffrées dans les 3 scénarios de revente pour en évaluer la rentabilité nette.