Les propriétaires et la passoire thermique : quelles conséquences ?
Les habitations mal isolées, qualifiées de passoires thermiques, engendrent des répercussions financières et environnementales importantes. Être propriétaire d’une telle habitation peut générer des conséquences conséquentes. Analysons ces logements et les diverses solutions possibles pour remédier à cette situation.
Explication du concept de passoire thermique
La passoire thermique se réfère à un logement énergétiquement vorace, caractérisé par une consommation excessive d’énergie. Ces propriétés sont souvent mal isolées, créant des ponts thermiques qui augmentent considérablement les besoins en chauffage. Elles laissent pénétrer le froid, retardant le réchauffement et entraînant ainsi une surutilisation des radiateurs. Bien que des normes comme la RT2012, la RE2020 et la norme BBC dictent des constructions moins énergivores, les anciens logements non rénovés demeurent de véritables passoires thermiques.
Quelques statistiques concernant les habitations énergétiquement inefficaces
D’après un rapport de juillet 2022 de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), il ressort qu’environ 5,2 millions des 30 millions de résidences principales en France étaient considérées comme des passoires thermiques au début de l’année 2022. Parmi ces logements, seulement 5 % sont peu énergivores, tandis que 78 % présentent une consommation énergétique moyenne et 17 % sont très énergivores.
L’ONRE souligne quelques caractéristiques clés des passoires thermiques :
- 60 % sont des maisons ;
- 58 % des occupants sont propriétaires ;
- 35 % ont été construites avant 1919 ;
- 43 % ont une surface allant de 60 à 100 m².
La majorité des passoires thermiques utilisent le fioul comme source de chauffage, ont des fenêtres à simple vitrage et/ou des combles non isolés.s
Comment déterminer si un habitat présente des défauts d'isolation thermique ?
Identifier une passoire thermique dans un logement peut être simplifié en reconnaissant certains signes caractéristiques :
Factures d’énergie élevées : Si votre consommation énergétique, qu’il s’agisse de fioul, de gaz ou d’électricité, est considérable et tend à augmenter au fil des ans, il est probable que votre logement présente des problèmes d’isolation. Environ 30 % des pertes de chaleur résultent d’une toiture mal isolée, et 20 % proviennent des murs.
Sensation de froid persistante : Si malgré un chauffage adéquat, vous ressentez constamment le froid, il est fort probable que votre habitat soit une passoire thermique. Les ponts thermiques laissent pénétrer le froid, et souvent, ces logements inefficaces énergétiquement disposent de radiateurs peu performants, incapables de réchauffer efficacement les pièces.
Humidité dans le logement : La présence d’humidité est un autre signe indiquant une mauvaise isolation. Des manifestations telles que la condensation sur les vitrages, des taches d’humidité sur les murs et les plafonds, des signes de détérioration du papier peint ou des murs humides sont des indicateurs d’une isolation défaillante.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : l'indicateur clé pour évaluer l'efficacité énergétique des constructions
Si une surconsommation de chauffage entraînant un manque de confort se fait sentir, cela peut indiquer une isolation inadéquate, confirmée par un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le DPE est une obligation lors de la mise en location ou de la vente d’un bien immobilier, offrant ainsi aux locataires ou acheteurs une vision claire de l’état énergétique du logement.
Il doit être effectué par un professionnel certifié sous peine d’une amende pouvant atteindre 1 500 € pour le propriétaire.
Ce diagnostic classe les logements selon leur performance énergétique, évaluée en fonction de la consommation annuelle d’énergie :
- Classement A : Maximum 70 kWh/m²
- Classement B : De 71 à 110 kWh/m²
- Classement C : De 111 à 180 kWh/m²
- Classement D : De 181 à 250 kWh/m²
- Classement E : De 251 à 330 kWh/m²
- Classement F : De 331 à 420 kWh/m²
- Classement G : Plus de 421 kWh/m²
Conséquences d'un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) médiocre sur un investissement locatif.
Les exigences se renforcent pour les propriétaires loueurs aujourd’hui. La loi Climat et Résilience a fixé des dates limites pour la location en fonction de la performance énergétique du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Voici les dates d’interdiction de mise en location pour les logements :
- Classe G avec une consommation annuelle de plus de 450 kWh/m²/an : à partir du 1er janvier 2023
- Classe G : à partir du 1er janvier 2025
- Classe F : à partir du 1er janvier 2028
- Classe E : à partir du 1er janvier 2034
Notez bien : ces restrictions concernent les nouvelles mises en location. Si vous avez déjà des locataires avec un bail signé avant le 1er janvier 2023, même si votre logement est classé en G avec une consommation annuelle de plus de 450 kWh/m², vous n’êtes pas soumis à ces règles. Vous n’êtes pas contraint de mettre fin au bail de vos locataires. Sans travaux, cependant, vous ne pourrez pas relouer votre bien.
Depuis août 2022, pour les logements classés F et G, il n’est plus autorisé d’augmenter le loyer. Le montant du loyer est gelé lors de la signature d’un nouveau contrat de location et pour le locataire en place lors du renouvellement de bail.
Quelles conséquences a une passoire thermique sur la vente immobilière ?
Lors de la vente d’un logement, il est requis de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour identifier s’il est une passoire thermique. Cependant, les conséquences ne sont pas uniformes cette fois-ci. Bien qu’il soit interdit de louer une habitation énergivore, la vente n’est pas prohibée. Cependant, il est crucial que le futur propriétaire soit conscient de la faible performance énergétique du bien.
Un DPE médiocre ne restreint pas la vente, mais cela aura un impact sur le prix. C’est un signal négatif pour l’acheteur potentiel. Si ce dernier envisage une location, des travaux seront inévitables à court terme, en fonction du classement énergétique du logement. Dans le cas où l’acquéreur projette d’en faire sa résidence principale sans travaux, il devra anticiper des coûts énergétiques élevés.
Suite à l’application de la loi Climat, de nombreux biens immobiliers mal classés sont disponibles sur le marché. Avec une offre conséquente, les prix diminuent en raison d’une concurrence accrue. En moyenne, pour améliorer la classe énergétique, les dépenses avoisinent les 15 000 €, variables selon la taille du logement et les rénovations requises. Pour passer d’une classe G à une classe E, les travaux nécessitent environ 30 000 €. Ainsi, les acheteurs sont enclins à négocier, influant sur le prix de vente final.
Quels travaux entreprendre pour améliorer l'habitat classé G ou F ?
Actuellement, un logement doit se situer entre les classes A et E pour éviter d’être considéré comme une passoire thermique. Pour rendre votre habitation plus économe en énergie, envisagez des travaux, dont un audit énergétique, désormais obligatoire pour les biens classés G avec une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an depuis le 1er avril 2023.
L’audit énergétique, complémentaire au Diagnostic de Performance Energétique (DPE), vous guide dans les travaux à entreprendre pour améliorer l’efficacité de votre logement et réduire son étiquette énergétique.
Pour réduire les pertes thermiques, commencez par l’isolation des murs, de la toiture et des ouvertures avec des matériaux adéquats et des fenêtres performantes. Songez également à moderniser votre système de chauffage vers des options plus économes en énergie, comme les pompes à chaleur ou les chauffages au bois.
Optimisez également la ventilation en remplaçant la VMC, afin d’améliorer la qualité de l’air et la rétention de chaleur.
Des aides financières, telles que MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ, sont disponibles pour soutenir les propriétaires dans leurs projets de rénovation énergétique et la transition vers des habitations plus efficientes et respectueuses de l’environnement
Foire aux questions concernant les habitations à haute consommation énergétique
Est-ce que l’isolation compte pour la décence du logement?
Un logement loué doit répondre à des critères de décence, et l’isolation en fait partie. Depuis le 1er janvier 2023, la location d’un logement classé G avec une consommation annuelle dépassant 450 kWh/m² n’est plus autorisée. Parmi les critères supplémentaires figurent la surface minimale, la sécurité du locataire et l’absence d’éléments nuisibles.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique?
Une passoire thermique désigne un logement insuffisamment isolé. Actuellement, les habitations classées F ou G par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont considérées comme telles. Ces logements sont difficiles à chauffer, peu confortables pour les occupants et entraînent des factures énergétiques très élevées.
Est-il possible de louer une passoire thermique?
Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer un logement classé G avec une consommation annuelle dépassant 450 kWh/m². En 2025, la location de tous les logements classés G sera prohibée. Ensuite, ce sera le tour des logements classés F en 2028, puis des logements en catégorie E en 2034. La rénovation de ces habitations est nécessaire pour les mettre en location.